서울 분양권 프리미엄 1억 & 분양권 거래 하는법

서울 분양권 거래가 늘어나면서 프리미엄이 1억 정도 붙었다고 합니다.
분양권 거래 하는법을 알아보겠습니다. 프리미엄은 언제 주는 걸까요? 

▣ 수도권 분양권 거래 현황

최근 한 달간 수도권 분양권 거래 건수가 지난해 같은 기간보다 2.5배 늘어난 것으로 나타났습니다. 그러나, 실거주 요건 완화 등 입법 관련 리스크가 남아 있어 프리미엄(웃돈)이 붙지 않은 거래가 다수였습니다. 서울은 거래의 절반 이상이 직거래로 이루어져 거래 활성화 효과가 제한적이라는 지적도 있습니다.

서울 분양권 거래는 작년 같은 기간보다 8배 가까이 증가해 총 38건이 되었으며, 경기와 인천은 각각 553건, 358건으로 거래량이 높았습니다. 분양권 거래는 지난달 7일 이후부터 가능해졌으며, 분양권 전매제한 규제가 완화된 것이 원인입니다.

그러나, 서울 분양권 거래에서는 실거주의무 규제 등 부담 요소가 여전하며, 지인 간 직거래가 늘어나는 등 거래 방식도 달라지고 있습니다.

▣ 부동산 시장 최근 동향

부동산 시장의 최근 동향을 살펴보겠습니다. 최근 거래량은 증가했지만, 웃돈이 거의 붙지 않은 거래가 많았습니다. 예를 들어, 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 전용면적 85㎡ 11건의 경우, 모두 10억~11억원대에 거래되었는데, 이는 분양가 대비 1억원 안팎으로 프리미엄이 크게 붙지 않았습니다. 성남 수정구 산성역 자이푸르지오 전용 59㎡도 5억원대 후반에 거래되었습니다. 이는 2020년 8월 최고 분양가를 크게 벗어나지 못했습니다.

또한 인천 서구에서는 마이너스 프리미엄 거래도 많이 일어나고 있습니다. 검암역 로열파크씨티푸르지오 1단지 전용 59㎡는 대부분이 4억원대 초·중반에서 거래되었는데, 2021년 같은 면적 평균 분양가보다도 낮은 가격에 거래되는 경우가 많았습니다.

이러한 상황에서 '실거주 의무' 규제와 분양권 양도소득세 부담으로 인해 거래가 더욱 어려워졌다는 분석이 있습니다.

▣ 양도세 부담 완화 개정 현황

정부는 실거래 의무를 폐지하고 양도세 부담을 완화하는 법 개정을 추진하고 있지만, 여야 갈등으로 인해 국회에서 막히고 있습니다. 이상으로, 최근 수도권 분양권 거래의 추이에 대한 내용을 정리하였으며 분양권 거래하는 방법을 알아보겠습니다.

아파트 분양권 거래하는 법

▣ 분양권 거래 하는 법

분양권 거래 하는 방법은 다음과 같습니다. 주로 공인중개사사무소에서 분양권 거래를 하며 부동산 매매 계약서와 비슷한 양식을 사용합니다. 동호수와 프리미엄을 확인후 매도인, 매수인간 금액과 거래조건이 맞으면,  부동산 사무실에서 분양권 매매 계약서를 작성하게 됩니다. 이때는 보통 프리미엄 중 일부만 계약금으로 지급하며 나머지 프리미엄과 분양계약금은 분양사무실에서 명의 변경할때 지급하게 됩니다. 모든 분양권 거래는 법적으로 분양권 명의 변경 가능일 이후에만 명의 변경 가능하므로 분양계약서 등을 확인하여 분양권 거래가 가능한지 확인해야 합니다.  

1. 분양 계약만 체결한 경우 : 매수자는 계약금과 프리미엄을 매도자에게 지급한후 분양사무실에 매도인/매수인 방문하여 명의 변경을 신고하여 분양계약서를 수정하면 됩니다. 대출을 신청했으면 은행에도 방문하여 대출자 명의 변경도 해야 합니다. 

2. 분양계약과 중도금 일부 납부한 경우 : 매수자는 계약금과 이미 납부한 중도금, 프리미엄을 매도자에게 지급한후 분양 사무실을 방문하여 명의 변경 및 분양계약서를 수정합니다. 은행 중도금 대출도 승계하려면 매수인이 방문하여 승계하면 됩니다.

3. 계약금, 중도금 모두 납부후 잔금을 앞둔 경우: 매수인은 계약금, 중도금, 프리미엄을 매수인에게 지금하고 분양사무실에서 명의변경을 하면 됩니다. 

4. 잔금까지 납부한 경우: 계약금, 중도금, 잔금, 프리미엄을 매도인에게 지급하여 분양사무실 방문하여 분양권 명의 변경을 하면 됩니다. 만일 등기가 가능한 시점이면 소유권 이전 등기를 하면 됩니다.

매도인은  양도세 비과세 이전에 매도를 하게 되는 경우이므로 양도소득세를 납부해야 합니다. 분양권 보유기간에 따라 달라지므로 본인이 직접 계산하거나 가까운 세무사를 찾아 도움을 받으시면 됩니다.